اجاره&zwnjبها تنظیم شد یا تزئین؟

به گزارش بلاگ پو، هزینه اجاره نشینی در پایتخت در جریان جابه جایی مستاجران در فصل اصلی معاملات اجاره، نسبت به تابستان سال گذشته 5/ 1 برابر افزایش یافت.

به گزارش دنیای اقتصاد، اطلاعات رسمی منتشر شده از شرایط بازار اجاره شهر تهران طی سه ماهه دوم امسال نشان می دهد میانگین اجاره بهای واحد مسکونی به ازای هر مترمربع به 64 هزار تومان در فصل تابستان رسیده است. به این معنی که پایتخت نشینان برای اجاره یک واحد مسکونی میان متراژ (معادل 75 مترمربع) به طور میانگین باید رقمی حدود 5 میلیون تومان ماهانه به عنوان اجاره پرداخت نمایند که در این صورت با توجه به میانگین سطح درآمد خانوار با احتساب اشتغال زن و مرد با یکدیگر، منجر به بلعیده شدن کامل درآمد ماهانه آن ها خواهد شد.

آنالیز سوابق و فرایند رشد اجاره بها طی چند ماه گذشته حاکی از آن است که رشد نقطه ای نزدیک به 50 درصدی اجاره بها تقریبا در سه دهه گذشته بی سابقه بوده است. به طوری که میانگین رشد اجاره بها در سه دهه گذشته معادل 22 درصد بوده و در سال هایی که به دلیل جهش قیمت مسکن، اجاره بها با رشد قابل توجهی همراه شده بازهم به این سطح نرسیده است. به عنوان مثال بالاترین نرخ رشد نقطه ای اجاره مربوط به سال 75 معادل 41 درصد بوده و پس از آن اجاره بها در سال 86 معادل 39 درصد و سال گذشته معادل 37 درصد رشد را تجربه نموده است.

به این ترتیب به نظر می رسد در صورتی که میانگین رشد اجاره بها در ادامه امسال همچنان ادامه پیدا کند این پیش بینی وجود دارد که در انتها سال، مجددا یک رشد بی سابقه در بازار اجاره پایتخت رقم بخورد. البته سال گذشته نیز در فصل انتهای سال، شبیه همین اتفاق رخ داد به طوری که میانگین رشد نقطه ای اجاره بها به سطح 48 درصد رسید.

با این حال در تابستان امسال شرایطی پیش آمد که این رشد دست کم از سوی مستاجران برای اجاره بها قابل انتظار نبود.

در ابتدای فصل تابستان امسال همزمان با اوج گیری شیوع ویروس کرونا، ستاد ملی مقابله با کرونا با هدف حمایت از مستاجران، افزایش اجاره بها در شهر های کشور را مشمول یک سقف دستوری کرد. با این حال آنالیز ها و آمار های رسمی از فرایند بازار اجاره نشان می دهد در اولین فصل از اجرای مصوبه اعمال نرخ دستوری برای اجاره آپارتمان، بازار اجاره شاهد شکست سقف دولتی اجاره بها (سقف مجاز افزایش نرخ اجاره در تهران معادل 25 درصد پیش بینی شده بود) با قدرت تخریب بالا بود.

از همان ابتدا کارشناسان معتقد بودند درست است که این مصوبه با هدف حمایت از مستاجران در شرایط رکود مالی ناشی از شیوع این ویروس، تدوین و برای اجرا ابلاغ شده است، اما این مصوبه احتیاج به سازوکار مکمل برای تشویق موجران جهت رعایت این سقف داشت. در نتیجه نبود چنین سازوکاری بود که میانگین اجاره بها در فصل تابستان امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته به جای 25 درصد، معادل 48 درصد یعنی حدود دو برابر نرخ دستوری، رشد کرد.

در نتیجه به نظرمی رسد به جای اینکه بازار اجاره با نرخ 25 درصد تنظیم شود تزئین شده است، چراکه از یکسو یک نوع امیدواری کاذب برای مستاجران جهت جلوگیری از افزایش بی رویه اجاره بها ایجاد کرد و از سوی دیگر به دلیل ایجاد یک نوع بازدارندگی برای موجران برای افزایش نرخ اجاره به میزان موردنظر، منجر به بی رغبتی آن ها به عرضه واحد مسکونی به بازار اجاره شد.

نهایتا فرجام اجرای یک مصوبه دستوری برای بازار اجاره، باخت هر دو طرف بازار یعنی مستاجران و موجران بود. البته با توجه به فرایند جدید، فاصله قیمت مسکن به اجاره در فصل تابستان نسبت به فصل بهار نیز افزایش قابل توجهی پیدا نموده و از عدد 28 عبور نموده است که می تواند خود نشانه ای برای کاهش قیمت مسکن در ماه های آینده باشد.

جالب آنکه مطابق با آمار رسمی منتشر شده از تحولات بازار اجاره پایتخت طی فصل تابستان، علاوه بر رشد اجاره بها، حجم معاملات اجاره در تابستان نسبت به فصل بهار معادل 160 درصد افزایش پیدا نموده است. آنالیز ها بیانگر وجود سه عامل اصلی برای ثبت رشد قابل توجه حجم معاملات در این بازار است.

اول آنکه، در فصل بهار به دلیل اعمال قرنطینه و تعطیلی بخش زیادی از کسب و کار ها از جمله بنگاه های املاک، بخش زیادی از مستاجران قرارداد های خود را به صورت موقت و غیررسمی تمدید و انعقاد قرارداد به صورت رسمی را به فصل تابستان موکول کردند. در نتیجه بخشی از رشد قابل توجه حجم قرارداد های اجاره به انباشت معاملات اجاره برای تمدید در فصل بهار و انتقال آن ها به فصل تابستان بازمی شود.

دوم آنکه، معین سقف دستوری برای افزایش اجاره بها و ایجاد یک امیدواری کاذب برای مستاجران باعث شد بخشی از مستاجران به صورت رسمی برای تمدید قرارداد خود به بنگاه ها مراجعه نمایند و این در حالی بود که در سال های گذشته بخش عمده قرارداد های اجاره به صورت غیررسمی و بدون مراجعه به بنگاه ها تمدید می شد. سومین عامل نیز کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان در بازار مسکن بود که سبب شد بخشی از تقاضای خرید به سمت بازار اجاره مهاجرت نمایند. در نتیجه حجم قرارداد ها نیز به شکل قابل توجهی افزایش پیدا کرد.

مصوبه جدید برای بازار اجاره

طی روز های اخیر ستاد ملی مقابله با کرونا مجددا مصوبه ای را برای بازار اجاره تصویب و ابلاغ نموده است. براساس این مصوبه سه استثنا برای موجران جهت عدم تمدید قرارداد با مستاجران مدنظر قرار گرفته است. اول آنکه چنانچه مالک به منظور تخریب واحد مسکونی و احداث ساختمان جدید، پروانه ساختمانی اخذ نموده باشد، می تواند قرارداد را تمدید نکند.

دوم آنکه چنانچه مستاجر تا یک ماه پس از تمدید قرارداد اجاره جدید، مابه التفاوت مال الاجاره رابه موجر پرداخت ننموده باشد به تمدید قرارداد ملزم نیست و سوم آنکه چنانچه به تشخیص مرجع صالح رسیدگی نماینده، احتیاج مالک (موجر) به دلیل ازدواج اولاد ذکور وی به ملک مسکونی مورد اجاره احراز شود.

به جز بند سوم که معینا اعلام شده باید به تایید مرجع رسیدگی نماینده برسد، معین نیست در صورت وجود دو مورد نخست، آیا موجر به طور اتوماتیک امکان عدم تمدید قرار داد را دارد یا خیر؟

بانک مرکزی درست می گوید یا مرکز آمار؟

اگرچه مرکز آمار ایران رشد نقطه ای اجاره شهر تهران در فصل تابستان را معادل 48 درصد اعلام نموده است، اما بانک مرکزی به عنوان دیگر مرجع رسمی انتشار اطلاعات بازار مسکن و اجاره، میزان رشد اجاره بها در این فصل را با اعداد دیگری اعلام نموده است.

براساس اطلاعات منتشر شده از سوی بانک مرکزی، میانگین اجاره بها در همین فاصله بین 25 تا 30 درصد رشد نموده که به میزان قابل توجهی نسبت به اطلاعات اعلام شده از سوی مرکز آمار متفاوت است. در این میان این سوال به وجود می آید که کدام یک از این دو مرجع آمار صحیح را اعلام نموده است؟