نسخه بومی مسکن اجاره ای - بلاگ پو

به گزارش جهانی اقتصاد، کارشناسان و پژوهشگران حوزه مسکن و بازار سرمایه که پیش از این با برگزاری یک سمینار مجازی به تشریح نقش صندوق های املاک و مستغلات (Real Estate Investment Trusts) در تامین اقتصادی مسکن کم درآمدها پرداخته و سازوکار مربوط به این شیوه تامین اقتصادی به وسیله اتصال بازار مسکن به بازار سرمایه را شرح دادند، در سمینار دیگری که اخیرا از سوی گروه پیشگامان جهانی اقتصادی وابسته به دانشکده اقتصاد دانشگاه امام صادق(ع) برگزار گردید، نسخه بومی راه اندازی این صندوق ها برای یاری به تامین اقتصادی مسکن کم درآمدها در ایران را به سیاست گذار بخش مسکن ارائه کردند. محمد آیینی، کارشناس مسکن و عضو هیات مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران به همراه محمد جلیلی و علی سعیدی؛ دو تن از کارشناسان برجسته حوزه اقتصادی در این سمینار مجازی، با اشاره به تجارب دیگر کشورها در تامین اقتصادی مسکن کم درآمدها از محل ریت ها، دستیابی به سه هدف عمده با راه اندازی صندوق ها یا شرکت های املاک و مستغلات در ایران و اتصال بازار سرمایه و بازار مسکن از این طریق را تشریح کردند. در این سمینار مجازی، راه اندازی ریت ها در حوزه تامین اقتصادی مسکن به خصوص با هدف تامین اقتصادی مسکن کم درآمدها به منزله اصابت یک تیر به سه هدف یا یک تیر و سه هدف راه اندازی ریت ها در بخش مسکن، مورد آنالیز نهاده شد.

صندوق املاک و مستغلات با جذب سرمایه های خرد - از جمله تقاضای مصرفی- نسبت به خرید ساختمان به قصد اجاره داری اقدام می نماید. در نتیجه ارزش سرمایه دارندگان یونیت ها متناسب با تورم مسکن، افزایش می یابد و در نهایت -بعد از تامین قدرت خرید مسکن به واسطه خرید تدریجی یونیت - بودجه خرید فراهم می شود. در قالب این صندوق ها، هر فرد با هر سطح درآمد و پس انداز می تواند اقدام به خرید یونیت های سرمایه ای کند. هم زمان با بهره مندی یونیت داران از سود سرمایه گذاری در بازه های زمانی معین از آنجا که هرکدام از آنها به تناسب ارزش سرمایه گذاری خود، در فهرست مالکان ساختمان موردنظر قرار دارند به مرور زمان و همگام با تورم مسکن مشمول افزایش سرمایه می شوند. در واقع با این اقدام گروه های کم درآمد که در بسیاری موارد حتی تا آخر عمر قادر به خرید مسکن نیستند بر روی موج تورمی مسکن سوار شده و شانس خانه دار شدن آنها افزایش می یابد. از سوی دیگر این اقدام منجر به ایجاد انگیزه در گروه های فاقد مسکن برای پس انداز با هدف خانه دار شدن خواهد شد.

کارشناسان حاضر در این سمینار مجازی یاری به خانه دار شدن گروه ها و افراد فاقد مسکن به خصوص کم درآمدها را یکی از اهداف و دستاوردهای راه اندازی ریت ها می دانند؛ در حالیکه تجارب کشورهای پیروز جهان نشان می دهد ریت ها دست کم به تحقق دو هدف دیگر نیز یاری خواهند کرد. از این رو می توان با راه اندازی ریت ها دست کم با یک تیر سه نشان را هدف قرار داد. یکی از مهم ترین اهدافی که می توان به واسطه راه اندازی صندوق های املاک و مستغلات به آنها دست یافت و در کشورهای پیروز جهان در این زمینه همچون آمریکا تجارب پیروزی از این اقدام مشاهده می شود، یاری به بانک ها برای رهایی از دارایی های سمی یا همان املاک مازاد در اختیار برای عرضه آنها به بازار مسکن است. هم اکنون حجم گسترده ای از املاک مازاد در تملک بانک ها و سازمان های دولتی و شبه دولتی قرار گرفته است که با توجه به رکود فعلی بازار مسکن، رهایی از آنها با دشواری های خاص خود همراه است. با راه اندازی ریت ها می توان دست کم بخش قابل توجهی از این املاک مازاد را به بازار مسکن عرضه کرد و از آنها به نفع تامین مسکن کم درآمدها بهره برد.

تجربه کشور آمریکا در این زمینه موید این موضوع است. انگیزه اولیه برای راه اندازی ریت ها در سال 1960 به همین موضوع برمی شود. بانک های آمریکایی در آن موقع در فروش حجم گسترده ای از املاک مصادره شده ناشی از نکول در وام های رهنی روبرو شدند و به دلیل عظیم بودن حجم سرمایه های مورد احتیاج برای خرید این املاک عملا سرمایه گذاران سنتی قادر به خرید این املاک نبودند؛ در نتیجه ریت ها در آمریکا در آن موقع با هدف یک تیر و دونشان یعنی فراهم کردن فرصت سرمایه گذاری در املاک برای دارندگان منابع سرمایه ای خرد و فروش املاک بانک ها تاسیس شدند. در آن موقع ریت ها به وسیله ایجاد جذابیت برای سرمایه گذاران یعنی برقراری معافیت اقتصادیاتی منجر به تغییر چشم انداز سرمایه گذاری آمریکا و فراهم کردن حجم عظیم منابع اقتصادی برای سازندگان و مالکان املاک مسکونی شدند.

به تدریج دامنه فعالیت ریت های فعال در بخش مسکن در این کشور گسترده شد. هم اکنون بیش از 200 ریت در آمریکا فعالند که 21 درصد از آنها ماهیت مسکونی دارند، ماموریت آنها نیز یاری به مردم کم درآمد به وسیله واگذاری سهام املاک اجار ه ای در استطاعت به آنهاست. در سال 2012 نیز اولین ریت تخصصی در حوزه مسکن کم درآمدها در آمریکا تاسیس شد و با مشارکت 12 سازنده اولیه با سرمایه اولیه 100 میلیون دلاری فعالیت خود در این زمینه را شروع کرد. تجارب دیگر کشورهای پیروز جهان در این زمینه همچنین نشان می دهد ریت ها علاوه بر یاری به تامین اقتصادی مسکن کم درآمدها از یک سو و همچنین یاری به ملاکان عظیم حقوقی برای سبک سازی دارایی های سمی و املاک مازاد، می تواند در حوزه بازسازی واحدهای مسکونی فرسوده و همچنین ساماندهی سکونتگاه های غیررسمی نیز موثر واقع شوند و از این طریق یک معضل و دغدغه پیش روی سیاست گذار بخش مسکن را نیز رفع نمایند. در کشور کانادا در حالی هم اکنون سه سازمان مستقل برای تاسیس ریت های مسکن در استطاعت فعالیت دارند که هدف آنها خرید املاک اجاره ای متوسط چند خانواره است که احتیاجمند بازسازی هستند. همچنین از دیگر اهداف آنها خرید املاک اجاره ای در استطاعت در سکونتگاه های غیررسمی و از سوی دیگر خرید آپارتمان های کوچک دارای امکانات اشتراکی است که پیش از این مدیریتی ضعیف و غیرحرفه ای داشتند.

در کشور انگستان نیز ریت های مسکن با کاهش قیمت تمام شده مسکن و فراهم کردن یک صندوق سالم و اخلاقی برای سرمایه گذاران، اقدام به عرضه سهام مسکن اجتماعی به وسیله مالکان مسکن اجتماعی و دولت های محلی می نمایند و از این طریق نسبت به تامین اقتصادی مسکن کم درآمدها اقدام می نمایند. این کارشناسان معتقدند می توان نسخه بومی سازی شده ریت های مسکونی را در ایران با سه هدف عمده سبک سازی دارایی های سمی (املاک مازاد) بانک ها، بازسازی واحدهای مسکونی فرسوده و همچنین یاری به تامین اقتصادی مسکن کم درآمدها پیاده سازی کرد. ضمن آنکه با این اقدام می توان زمینه راه اندازی بازار اجاره داری حرفه ای در ایران به عنوان یکی از ضرورت های مهم بازار مسکن در شرایط کنونی را بعد از سال ها غفلت از این امر مهم ایجاد کرد. با راه اندازی ریت ها نه تنها زمینه بازسازی واحدهای فرسوده فراهم می شود بلکه گروه های کم درآمد فاقد مسکن که یونیت داران ریت ها هستند، می توانند در ازای عدم دریافت سود، بدون پرداخت اجاره بها در این واحدها ساکن شوند و هم زمان با سوار شدن بر روی موج تورم ملکی انگیزه لازم برای پس انداز به منظور خرید مسکن در سال های بعد را به دست آورند.یکی دیگر از کاربردهای مهم راه اندازی ریت ها، اتصال ریت ها یا صندوق های املاک و مستغلات به صندوق های زمین و ساختمان است که با هدف تامین اقتصادی پروژه های ساخت واحدهای مسکونی تاسیس می شوند.

تجربه راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان در سال های اخیر در ایران وجود دارد؛ می توان با راه اندازی ریت ها و اتصال آنها به صندوق های زمین و ساختمان، سرمایه های خرد را جذب فرآیندهای ساخت مسکن در استطاعت به وسیله صندوق های زمین و ساختمان کرد. با این سازوکار که در اتمام فرآیند ساخت و در حالی که به دلیل شرایط رکودی صندوق ها عمدتا با مشکل فروش واحدها روبرو می شوند به وسیله اتصال این صندوق ها به ریت ها، اصل و سود سرمایه یونیت داران صندوق های زمین و ساختمان تامین و به آنها پرداخت شود و در مقابل واحدهای تازه ساز در قالب ریت و به نفع تامین اقتصادی مسکن کم درآمدها، به بازار سرمایه عرضه شود. این در حالی است که بر اساس مصوبه هیات مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار در مردادماه 98، در اجرای تکلیف ماده 23 آیین نامه اجرایی ماده 14 قانون ساماندهی مسکن پیش نویس اساسنامه و امیدنامه صندوق املاک و مستغلات تهیه شده و به نظر می رسد تا خاتمه سال جاری به تصویب سازمان بورس برسد.

pariha.com: پریها مجله گردشگری، خبری، موفقیت، آشپزی و سرگرمی میباشد.